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2020年第二季度西班牙主要城市的房地产价格排名

Posted by Jie Shi on 2020年8月20日
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近几年,随着西班牙市场就业情况的转变,地区经济的多变性以及申请购房贷款的困难不断加大,使得更多的人开始考虑租房的可能。目前,西班牙社会、政治、经济环境的变化已经促使人们对拥有一处属于自己房产的看法发生了本质性的改变;越来越多的年轻人开始喜欢上了租房,特别是在经济活动密集的大中型城市房地产租赁市场还将继续保持增长的势头。

回顾西班牙几十年的房地产发展,我们能看到的是以往的老一代当地居民愿意花费毕生的积蓄购买一处属于自己的房产,在经济条件允许的情况下,还将在距离海边不远的地方购买 ‘第二套度假用住所’;其前提条件是那个时候西班牙人的工作稳定且人口流动性低。从现在的经济发展趋势来分析,这种可能性变得越来越复杂了,经济活动的多变性和不确定性正在逐年增加,各种内在的和外来的变化都将成为人们考虑是否要购买一处房产的因素,特别是2020年 ‘新冠疫情大流行’ 更使得人们对自己未来的工作与居住场所产生了不同程度的担忧。

根据西班牙房当地房地产咨询公司的调查显示 (其中就对整个欧洲市场的私人住房租赁进行了分析,特别关注了西班牙市场的相关数据),因为长久以来西班牙市场的房产拥有比例大大高于传统意义上的租赁比例,所以在该项调查中也成为了主要的关注点。具体来讲,根据国家统计 (INE) 的相关数据, 2018年的房屋租赁的百分比在17.5%, 房产拥有的百分比在76.1%。

在2020年 ‘新冠疫情大流行’ 的影响下,西班牙的银行抵押贷款在4月份下降了18.4%,以及房产出售在5月减少了53.7%。根据专业房地产公司的分析可以看到目前西班牙房地产市场里等待被租赁的房产资源存在某种程度的短缺现象,而等待被销售的房产资源存在增长的势头,所以估计到今年年底还可能出现房地产销售价格在原有基础上下调10%的可能性;与此相反,房产租赁价格还将呈现出小幅度上升的趋势。

在这种大环境下,房地产分析人士指出在这场公共卫生危机中 ‘住宅类房产的租赁市场’ 与 ‘住宅类房产的销售市场’ 相比较属于最大的受益者;因为尽管买房的利率处于历史低位,但是来自某些其它方面的负面因素将抵消有利于推动 ‘房地产买卖交易’的可能性,譬如:劳动力市场对新一代就业人员的要求出现了历史性的变革,灵活性更高 (工作时间)以及劳动力的流动性(出差或者被外派到别的城市或者国家参加工作)。

除此之外,购房者一般需要首先支付房产总额20-30%的首付金才能获得抵押贷款,以及涉及到购房的相关费用 (所有这些费用都使得人们在购买一处房产之前不得不冷静地做好最周全的考虑)。

2020年将近3个月的 ‘禁足期’也使得人们对住宅类房产的需求发生了巨大的变化;也就是说,购房者在选择城市地区住宅类型的时候,会将日常生活的舒适度以及外部空间 (露台,花园,周边的街区配置)作为一个重要的考虑因素。

与购买一处房产相比较,租赁活动在2020年上半年更加频繁,可供选择的空间也更大;与以往相比较,现在花同样的钱可以租到更好的房产;在西班牙当地房产中介的帮助下,房产买卖双方将得到更多的帮助,在清晰度足够大的情况下顺利完成房产交付。

观察近几个月国际金融市场以及股票市场的大幅度波动,房地产市场再次成为了能够吸引投资者注意力的一块磁石;就房地产专家的报告来看,在未来的几个月里,私人股权基金还将不断地将资金注入到西班牙房地产市场;在此需要特别指出的是从2015年开始被注入的资金一直都处于增长的趋势,养老金基金对房地产行业的投资也是乐观的。

通过对2020年第二季度的西班牙房地产投资的相关分析,住宅类房产的投资占据了25%,在此期间仅办公类房产的投资超过了住宅类房产。尽管,在2020年第二季度西班牙经济经历了 ‘停摆’,但是数据显示结果表明投资者依旧对住宅类房产的投资具有很大的兴趣。

就房产咨询专家的观察来看,供私人使用的房产租赁在西班牙住房市场的活跃度在近几年的时间内都呈现了良好的发展势头,在未来的几年内这种情况也将得到进一步的巩固;在这里,今年第一季度在房地产行业的投资已经超过了3亿欧元,到6月已经达到了6亿欧元的水平。在最近几个月的时间内,大量的国内外资本涌入到了西班牙房地产行业的投资活动中来,这将对今后的房屋租赁创造更好的组合机会,购买者可以获得更多的选择可能性。

长期以来,供私人使用的房产租赁一直都属于比较保守的资产类型,因为销售额的增长与当地的人口密集程度有很大的关系,相反与西班牙的经济周期关系并不是很大;就目前的情况来看,投资需求将与局部地区的经济活动有关,并不完全依赖于西班牙的整体经济增长速度。

来自对欧洲住宅类房产投资活动的观察与分析,在过去的3个月中,机构基金以及来自国内外的个人投资者都将目光转移到了这个领域并对未来的发展方向进行了预测;目前市场价格相对稳定,没有出现大幅度的变动;虽然因为疫情原因影响了正常的经济活动,但是问题是暂时的,在随后几个月的恢复期内将会出现新的增长趋势。

在这次疫情的影响下,劳动力市场显现出了新的变化,与以往相比较现在需要员工拥有更大的灵活性,具有专业水准的地产咨询师将帮助您在如何选房时聆听您的实际需要并在自己职业培训的基础上做出积极的判断。某些行业失业率上升和抵押贷款市场疲软等都将使得房地产租赁市场变得备受青睐;在这个大好形势的前提下,对该行业的投资活动也将变得更加活跃。

2020年第二季度,市政府按照待销售房产的单位价格(欧元/平方米)进行了计算,其中三个最贵的地区分别是:1)圣塞瓦斯蒂安 (4834 欧元/平方米), 2)卡尔维亚(4292欧元/平方米) ,3)巴塞罗那(4153欧元/平方米) 。令人感到惊讶的是按照每平米价格最贵的方式来计算,在排名进入前十的城镇中只有三个是省会城市,另外七个城市相对来讲不被大家所熟知;在此,马德里的排名位于第五,其平均价格为3608欧元/平方米。

按照售房价格从高到低的顺序排名前十的西班牙市镇 (2020年第二季度)

市镇名称:

1)圣塞瓦斯蒂安 (Donostia- San Sebastíán)

2) 卡尔维亚 (Calviá)

3)巴塞罗那 (Barcelona)

4)锡切斯 (Sitges)

5)马德里 (Madrid)

6)格乔 (Getxo)

7)贝纳阿维斯 (Benahavís)

8)圣巴尔托洛梅德蒂拉哈纳 (San Bartolomé de Tirajana)

9)波苏埃洛-德亚拉尔孔 (Pozuelo de Alarcón)

10)马贝拉 (Marbella)

在这些地区包括了几个最主要的沿海城市,譬如:加泰罗尼亚的锡切斯,邻近马拉加的贝纳阿维斯和马贝拉;位于大加那利岛的圣巴尔托洛梅德蒂拉哈纳区域,其主要的城市化沿海地区包括:Meloneras,Maspalomas和Playa del Inglés;比斯开省的格乔以及马德里的波苏埃洛-德亚拉尔孔都属于购买力高的富人区。在近期做的调查排名中最靠前的两个市镇分别是贝纳阿维斯和波苏埃洛-德亚拉尔孔的知名奢华小区,譬如:La Zagaleta和La Finca;在这里,您很容易就能找到价值在一百万欧元以上的优质房产。

按照租房价格从高到低的顺序排名前十的西班牙市镇 (2020年第二季度)

市镇名称:

1)巴塞罗那(Barcelona)

2)马德里 (Madrid)

3)圣塞瓦斯蒂安 (Donostia- San Sebastíán)

4)略夫雷加特河畔奥斯皮塔莱特 (Hospitalet de Llobregat)

5)圣巴尔托洛梅德蒂拉哈纳 (San Bartolomé de Tirajana)

6)卡尔维亚 (Calviá)

7)锡切斯 (Sitges)

8)阿罗堡 (Castell-Platja d’Aro)

9)毕尔巴鄂 (Bilbao)

10)马略卡岛 (Palma de Mallorca)

就房产租赁市场的情况来看,单位价格(欧元/平方米)最高的城市排序分别是:巴塞罗那 (17欧元/平方米),马德里(16.60欧元/平方米),圣塞瓦斯蒂安(14.7欧元/平方米);与此同时,排名第九位和第十位的分别是毕尔巴鄂((12.9欧元/平方米)和马略卡岛(12.1欧元/平方米)。

排名进入前十的主要都是沿海城镇,这里的经济增长更加侧重于发展对外旅游业,譬如:圣巴尔托洛梅德蒂拉哈纳, 卡尔维亚和锡切斯; 赫罗纳的阿罗堡也被包括了进来,属于巴塞罗那的略夫雷加特河畔奥斯皮塔莱特(14.5欧元/平方米)属于近几年发展速度比较快的市镇之一。

按照租房价格从高到低的顺序排名前十的西班牙市镇 (2020年第二季度)

市镇名称:

1)波苏埃洛-德亚拉尔孔 (Pozuelo de Alarcón)

2)贝纳阿维斯    (Benahavís)

3)索托格兰德(Sotogrande)

4)马贝拉 (Marbella)

5)尔维亚 (Calviá)

6)柳克马霍尔 (Llucmajor)

7)锡切斯    (Sitges)

8)埃斯特波纳 (Estepona)

9)阿罗堡 (Castell-Platja d’Aro)

10)巴塞罗那(Barcelona)

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